Art. 4 din Ordinul 1058/2019 — Limitele restricțiilor din regulamentul condominiului

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 4 stabilește o regulă de protecție a drepturilor proprietarilor: regulamentul condominiului nu poate introduce orice fel de interdicții sau limitări. Singurele restricții admise sunt cele care decurg din destinația imobilului, așa cum aceasta este definită în proiectul tehnic și în cartea tehnică a construcției.

Ce înseamnă practic

• Regulamentul nu este un instrument de control absolut. Adunarea generală sau comitetul executiv nu pot vota reguli care îngrădesc drepturile de proprietate dacă acele reguli nu au o justificare tehnică legată de modul în care a fost proiectată și autorizată clădirea.
• Reper obligatoriu: destinația imobilului. Dacă blocul este proiectat exclusiv cu destinație de locuință, regulamentul poate limita activitățile incompatibile cu această destinație. Invers, dacă proiectul tehnic prevede spații mixte (locuințe + spații comerciale la parter), regulamentul nu poate interzice global funcționarea acelor spații comerciale.
• Documentele de referință sunt proiectul tehnic și cartea tehnică a construcției — nu preferințele majorității, nu tradiția blocului și nu opinia președintelui sau a administratorului.

Cine ce trebuie să facă

• Comitetul executiv și președintele, atunci când propun un regulament sau modificări, trebuie să verifice dacă fiecare restricție are un suport în destinația imobilului. O interdicție „pentru că așa vrem noi” nu este admisibilă.
• Adunarea generală, când votează regulamentul, poate respinge sau cere reformularea articolelor care depășesc cadrul destinației imobilului.
• Proprietarii pot contesta prevederile abuzive din regulament, invocând acest articol, dacă restricția nu este justificată prin proiectul tehnic sau cartea tehnică.

Greșeli frecvente de interpretare

• A crede că „majoritatea decide orice” — chiar și votată în adunare, o restricție fără temei tehnic rămâne în afara cadrului permis de acest articol.
• A confunda reguli de conviețuire (liniște, curățenie, folosirea părților comune) cu restricții asupra drepturilor de proprietate; primele pot fi reglementate, celelalte doar în limita destinației imobilului.
• A adopta interdicții fără a consulta cartea tehnică a construcției, deși aceasta este chiar documentul de referință indicat de lege.