Art. 25 din Legea 196/2018 — Limitele asociațiilor de chiriași

Ce înseamnă, practic

Ce spune, pe scurt, articolul 25

Articolul 25 stabilește limitele de acțiune ale asociațiilor de chiriași într-un condominiu. Chiar dacă o astfel de asociație este constituită și funcționează, ea nu are aceleași drepturi ca proprietarul asupra bunurilor și spațiilor comune. Practic, articolul spune clar două lucruri: chiriașii nu pot dispune de proprietatea comună fără acordul scris al proprietarului și pot face doar ceea ce le permite contractul lor de dare în administrare.

Ce NU pot face asociațiile de chiriași fără acordul scris al proprietarului

Alineatul (1) enumeră expres patru interdicții. Asociațiile de chiriași nu pot, fără acordul scris al proprietarului și în condițiile legii:

• să efectueze modificări constructive în condominiu (adică lucrări care schimbă structura sau configurația clădirii);
• să schimbe destinația proprietății comune din condominiu (de exemplu, transformarea unui spațiu comun într-o folosință diferită de cea inițială);
• să înstrăineze bunurile sau spațiile comune (adică să le vândă sau să dispună de ele juridic);
• să închirieze bunurile sau spațiile comune către alte persoane.

Textul precizează două condiții cumulative: acordul scris al proprietarului și respectarea „condițiilor legii”. Fără acordul scris, orice astfel de act este făcut fără temei legal.

Ce pot face asociațiile de chiriași

Alineatul (2) fixează sfera activității lor: asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în contractul de dare în administrare. Cu alte cuvinte, contractul de dare în administrare este documentul-cheie care le definește atribuțiile — nu pot depăși ce scrie acolo. Dacă o activitate nu este menționată în contract, chiriașii nu au dreptul să o desfășoare prin asociație.

De ce contează pentru practică

Distincția este importantă mai ales în blocurile cu fond locativ de stat sau cu apartamente deținute de o autoritate publică ori de un proprietar unic, unde locatarii sunt chiriași, nu proprietari. Într-un condominiu obișnuit, unde locuiesc proprietari, se aplică regulile privind asociația de proprietari, nu cele din acest articol.

Greșeli frecvente de interpretare

• Confundarea cu asociația de proprietari: articolul 25 se referă exclusiv la asociațiile de chiriași. Regulile pentru proprietari sunt reglementate în altă parte a legii.
• Acordul „tacit” al proprietarului: textul cere expres acord scris. Un acord verbal, o toleranță în fapt sau tăcerea proprietarului nu îndeplinesc această condiție.
• Extinderea atribuțiilor peste contract: chiar dacă chiriașii cred că o măsură este utilă, dacă ea nu apare în contractul de dare în administrare, asociația de chiriași nu are dreptul să o ia.