Art. 33 din Legea 196/2018 — Vânzarea locuinței și adeverința de la asociație
CAPITOLUL III — Drepturile şi obligaţiile proprietarilor
Textul oficial
Legea 196/2018Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi a utilităţilor publice.
Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:
proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menţionarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverinţa va avea număr de înregistrare din evidenţele asociaţiei, data eliberării şi termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverinţa se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociaţiei de proprietari şi a preşedintelui, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Prin excepţie, semnătura oricăruia dintre aceştia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinţei se va menţiona motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situaţia în care condominiul nu are constituită asociaţie de proprietari sau, deşi constituită, aceasta nu are preşedinte şi administrator în funcţie sau plata cotelor de contribuţie la cheltuielile comune ale asociaţiei de proprietari sau/şi pentru utilităţile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declaraţie pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declaraţie care va fi menţionată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, şi va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităţilor publice şi/sau a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;
în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociaţia de proprietari, precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi publice.
Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă dintr-un condominium.
Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.
La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deţine şi care pot avea consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, întocmit în condiţiile legii. În actul de înstrăinare părţile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligaţii.
La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunţarea hotărârii judecătoreşti ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanţa de judecată ori executorul judecătoresc va menţiona în act că noului proprietar îi revine obligaţia să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informaţiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi datele de contact ale proprietarului.
În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor respective contravaloarea acestora, în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.
La solicitarea oricărui proprietar, preşedintele şi/sau administratorul sunt/este obligaţi/obligat să elibereze adeverinţa prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari sau existenţa unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.
Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie.
Notarea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata taxei de timbru.
Ce înseamnă, practic
Articolul 33 reglementează ce se întâmplă cu datoriile către asociația de proprietari atunci când un proprietar vinde sau înstrăinează un apartament ori un spațiu cu altă destinație dintr-un condominiu. Ideea centrală: nu poți transfera proprietatea fără a clarifica situația cotelor de întreținere și a utilităților.
Obligația vânzătorului
Proprietarul care înstrăinează locuința trebuie să facă dovada plății la zi a cotelor către asociație și a utilităților publice chiar la momentul întocmirii actelor. Practic, înainte de a merge la notar, cere de la asociație o adeverință.
Ce trebuie să conțină adeverința
- număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice;
- suma achitată la zi sau, dacă există restanțe, cuantumul debitelor;
- semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele lor și ștampila asociației;
- prin excepție, e suficientă semnătura unuia singur, dar în adeverință trebuie menționat motivul lipsei celei de-a doua semnături.
Dacă blocul nu are asociație constituită, sau asociația nu are președinte și administrator în funcție, ori plata se face pe altă cale agreată de proprietari, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere și prezintă notarului copia ultimei facturi împreună cu dovada de plată. Factura nu poate fi mai veche de 2 luni.
Ce se întâmplă dacă există restanțe
Notarul poate autentifica actul și dacă cumpărătorul acceptă expres să preia toate debitele către asociație și către furnizorii de utilități. Preluarea trebuie să fie totală, nu parțială.
Sancțiunea nerespectării
Actele autentificate fără respectarea acestor condiții sunt anulabile. Regulile se aplică la fel și hotărârilor judecătorești care țin loc de act de vânzare.
După vânzare
- Vânzătorul trebuie să predea cumpărătorului toate documentele relevante, inclusiv certificatul de performanță energetică.
- Noul proprietar are 10 zile lucrătoare de la transferul dreptului de proprietate ca să se prezinte la președinte cu datele necesare pentru calculul cotelor și cu datele sale de contact.
Chirie, uzufruct, comodat
Dacă locuința e închiriată sau dată în uzufruct, abitație ori comodat, obligația de plată rămâne la proprietar, care își recuperează sumele de la chiriaș/beneficiar conform contractului.
Termen pentru eliberarea adeverinței
La cererea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt obligați să elibereze adeverința în 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării.
Notarea datoriilor în cartea funciară
Pentru debite mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului minim brut pe țară garantat în plată, președintele sau administratorul are obligația să ceară notarea lor în cartea funciară. Operațiunea este scutită de taxa de timbru.
Greșeli frecvente de interpretare
- A crede că adeverința e valabilă oricât — nu, ea expiră după 30 de zile calendaristice.
- A confunda „preluarea datoriei” cu o simplă informare — cumpărătorul trebuie să accepte expres, în act.
- A crede că, dacă apartamentul e închiriat, întreținerea e problema chiriașului față de asociație — pentru asociație, plătitor rămâne proprietarul.
Esența articolului 33: nu se poate vinde un apartament fără a arăta notarului situația plăților către asociație — fie prin adeverință valabilă 30 de zile, fie prin preluarea expresă a datoriilor de către cumpărător. Nerespectarea face actul anulabil, iar noul proprietar are 10 zile lucrătoare să se anunțe la asociație.
Documente și ghiduri legate de acest articol
- 📄 Adeverință privind achitarea cotelor de contribuție (art. 33, Legea 196/2018) — completare online, PDF gratuit
- 📄 Notificare de plată restanțe întreținere — completare online, PDF gratuit
- 📄 Declarație proprietar pe propria răspundere privind datele și adresa de convocare — completare online, PDF gratuit
- 📖 Certificat fiscal asociație proprietari 2026: când e obligatoriu
- 📖 Obligațiile proprietarului în bloc 2026: listă completă Lege 196
Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.
Documentele cerute de lege, generate automat
Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.
Începe gratuit — 30 de zile