Scutiri și reduceri la întreținere 2026-2027: ce poți cere

Doamna Elena are 74 de ani, o pensie de 1.890 de lei și un apartament cu două camere la etajul trei, într-un bloc din Ploiești. În ianuarie, lista de plată i-a arătat 412 lei. S-a dus la administrator cu certificatul de pensionar în mână și a întrebat ce întreabă mii de oameni în fiecare iarnă: „eu nu sunt scutită?”. Răspunsul pe care l-a primit — „nu, doamnă, legea nu prevede” — e corect, dar e doar jumătate din poveste. Pentru că jumătatea a doua, cea în care există bani reali, nu se află la administrator. Se află la primărie, la direcția de impozite locale și, uneori, chiar în adunarea generală a asociației.

Am adunat aici tot ce poate cere concret, în iarna 2026-2027, un proprietar cu handicap, un pensionar cu pensie mică sau o familie cu venituri reduse. Cu acte, termene și formulări care trec de ghișeu.

Mitul „scutirii de întreținere”: de ce administratorul nu are buton de ștergere

Să lămurim partea neplăcută, pentru că de aici pornesc toate conflictele. Întreținerea nu este un impozit și nu este o taxă publică. Este contribuția fiecărui proprietar la cheltuielile reale ale condominiului: apa consumată, gigacaloriile din radiatoare, curentul de pe casa scării, salariul administratorului, mentenanța liftului, salubritatea. Banii aceștia au fost deja facturați asociației de către furnizori, iar furnizorul nu acceptă explicația „un proprietar e pensionar”.

Legea nr. 196/2018 stabilește criteriile după care se repartizează fiecare tip de cheltuială — pe număr de persoane, pe cotă-parte indiviză, pe consum sau pe beneficiar — și nu conține nicio categorie de proprietari exceptată de la plată pe criterii de vârstă, venit sau stare de sănătate. Vă recomandăm să parcurgeți textul legii și regulamentul propriului condominiu înainte de orice discuție, pentru că acolo vedeți negru pe alb cum s-a repartizat fiecare rând din listă.

Ce înseamnă asta practic? Că un administrator care, din milă sau din prietenie, scade o cotă fără hotărâre valabilă a adunării generale creează un gol în casă. Golul acela se acoperă automat din banii celorlalți proprietari, iar cenzorul are obligația să îl semnaleze: potrivit art. 28 din Legea 196/2018, cenzorul verifică gestiunea financiar-contabilă și execuția lunară a bugetului de venituri și cheltuieli, iar cel puțin o dată pe an prezintă adunării generale un raport asupra activității. Un minus nejustificat apare în raportul acela. Am văzut asociații în care o „scutire pe cuvânt” dată acum trei ani s-a transformat în 9.000 de lei pe care nimeni nu i-a mai putut recupera.

Prima reducere reală: numărul de persoane din lista de plată

la întreținere 2026-2027: ce pot cere persoanele cu handicap, pensionarii și familiile cu venituri mici" class="w-full rounded-xl shadow-sm" loading="lazy">

Cea mai des ratată reducere nu are nicio legătură cu certificate medicale sau cupoane de pensie. Are legătură cu aritmetica. O parte consistentă din listă — apa rece și caldă nerepartizată prin contoare individuale, salubritatea, uneori apa de la curățenie — se împarte pe numărul de persoane declarate. Dacă în apartament locuiesc efectiv două persoane, dar în registrul asociației figurează patru (pentru că fiul s-a mutat în alt oraș acum doi ani și nimeni nu a anunțat), proprietarul plătește lună de lună pentru oameni care nu există la adresa aceea.

La un tarif de salubritate de 20-25 lei/persoană/lună — nivel obișnuit în 2026 în orașe ca Cluj-Napoca, Brașov sau Constanța — două persoane fantomă înseamnă aproximativ 40-50 de lei lunar, deci 500-600 de lei pe an, doar la acest capitol. Adăugați apa repartizată pe persoane și ajungeți ușor la 80-120 de lei pe lună diferență.

Corectarea se face printr-o cerere de modificare a numărului de persoane la întreținere, depusă în scris, cu număr de înregistrare. Nu prin mesaj pe WhatsApp către administrator. Regula de aur: modificarea se aplică de la data înregistrării cererii, nu retroactiv, așa că fiecare lună de amânare e bani pierduți. Dacă vă întrebați cum se numără corect copiii, studenții plecați, chiriașii sau persoanele internate pe termen lung, am detaliat mecanismul în ghidul despre persoanele declarate la întreținere în 2026, iar cazul special al copiilor mici — subiect de scandal la fiecare adunare — în articolul despre scutirea copiilor de la întreținere.

Pentru un pensionar singur într-un apartament de trei camere, această simplă actualizare valorează, de regulă, mai mult decât orice scutire pe care ar putea-o vota adunarea generală.

Scutiri punctuale votate de adunarea generală: ce ține și ce cade în instanță

Aici intrăm în zona în care asociația are, într-adevăr, marjă de decizie. Nu poate scuti un proprietar de „întreținere” în bloc, dar poate decide cum se repartizează anumite cheltuieli pe categorii de beneficiari. Exemplul clasic: liftul. Proprietarii de la parter, în multe asociații, nu participă la cheltuielile de folosire a ascensorului, pentru că nu îl utilizează — doar la cele de reparații capitale, ca părți comune. Prin analogie, o adunare generală poate hotărî ca o persoană cu handicap locomotor grav, imobilizată la domiciliu, să nu suporte, de pildă, cota la un serviciu de care nu are acces efectiv.

Atenție însă la mecanism, pentru că aici se pierd procesele. Hotărârea trebuie să fie:

• generală, nu nominală — se votează un criteriu obiectiv („proprietarii care nu au acces fizic la serviciul X”), nu un nume de familie;
• convocată corect — conform art. 47 din Legea 196/2018, cu 10 zile înainte, prin afișare la avizier cu tabel nominal de convocare semnat sau prin scrisoare recomandată;
• votată de oameni prezenți — personal sau prin împuternicire scrisă și semnată, potrivit art. 48; o adunare ținută exclusiv online nu produce hotărâri opozabile, iar votul electronic are valoare strict consultativă;
• consemnată în scris, cu tabelul semnatarilor atașat la proces-verbal.

Ce nu ține? Scutirea „pe motive sociale” acordată unui singur apartament, fără criteriu obiectiv și fără legătură cu serviciul neutilizat. Aceea e, în esență, un transfer de bani de la ceilalți proprietari către unul singur, iar orice vecin nemulțumit o poate contesta. Rezultatul previzibil: hotărâre anulată, sume recalculate retroactiv și o familie care rămâne cu o datorie pe care credea că nu o are. Un caz adiacent, util de citit, este cel al apartamentelor debranșate și al cotei de încălzire comună: nici debranșarea nu aduce scutire totală, tocmai pentru că părțile comune rămân încălzite.

Eșalonare, bonificație, penalizări: pârghiile de care nimeni nu vorbește

Când scutirea nu e posibilă, negocierea datoriei este. Și, sincer, aici asociațiile se dovedesc mult mai flexibile decât cred proprietarii — pentru că un plan de plată respectat e infinit mai bun decât un proces câștigat după doi ani.

Comitetul executiv sau adunarea generală pot aproba, pentru proprietarii cu dificultăți dovedite, un grafic de eșalonare a restanțelor pe 6-12 luni, cu plată lunară fixă plus cota curentă. Documentul se semnează de ambele părți și se înregistrează. Multe asociații includ și o clauză de suspendare a penalizărilor pe durata respectării graficului.

În oglindă, există și reducerea care se dă pentru plata la timp. Bonificația de plată anticipată — un procent aplicat celor care achită integral până la o dată fixă sau plătesc în avans — e perfect legală dacă e votată corect și aplicată nediscriminatoriu. Pentru un pensionar care încasează pensia pe 1 ale lunii și plătește imediat, 3-5% din listă e un câștig concret. Am explicat mecanismul și modelul de hotărâre în ghidul despre bonificația de plată anticipată a întreținerii în 2026.

Și dacă suma din listă pare pur și simplu greșită — s-a repartizat apa altfel, a apărut o cheltuială nejustificată, penalizările sunt calculate peste plafon — nu cereți scutire. Cereți corectare. Procedura, termenele și documentele sunt descrise în materialul despre contestarea listei de întreținere, iar modelul de contestație privind lista de plată, cotele de contribuție sau penalizările îl aveți gata de completat.

Unde sunt banii adevărați: ajutorul de încălzire și suplimentul pentru energie 2026-2027

Acum partea pentru care merită să citiți până la capăt. Statul plătește o parte din factura de încălzire, iar sumele nu sunt simbolice. Sezonul acoperit este 1 noiembrie 2026 – 31 martie 2027, iar plafoanele de venit net lunar sunt de 1.386 lei pe membru de familie și 2.053 lei pentru persoana singură. Observați diferența: un pensionar singur cu 1.900 de lei pensie intră în plafon, deși mulți nici nu încearcă, convinși că „am prea mult”.

Compensarea merge de la 10% la 100% din valoarea de referință, în funcție de venit. Iată cum arată intervalele pentru iarna aceasta:

Un exemplu concret, din presa de specialitate: o familie cu venit de 700 de lei lunar pe membru primește compensare de 50%, adică 125 de lei la gaze, 250 de lei la energie electrică sau 160 de lei la lemne. Pe cinci luni de sezon, vorbim de 625-1.250 de lei. Pentru un buget de pensie, nu e deloc puțin.

Termenele contează enorm. Cererea depusă până la 15 octombrie asigură dreptul de la începutul sezonului, iar cele depuse până la 20 noiembrie încă prind sezonul complet. După această dată, cererile se primesc în continuare, dar dreptul începe din luna următoare depunerii. Cine amână până în ianuarie pierde, pur și simplu, două-trei luni de ajutor. Detaliile de calcul, plafoanele intermediare și pașii de depunere sunt în ghidul nostru despre subvenția de încălzire 2026-2027.

Impozitul pe clădire în 2026: scutirea totală a devenit reducere

Aici s-a produs cea mai importantă schimbare a anului, iar multe persoane cu handicap încă nu știu de ea. Până în 2025, persoanele încadrate în grad de handicap grav sau accentuat beneficiau de scutire integrală de impozit pe clădirea de domiciliu și pe terenul aferent, în baza prevederilor Legii nr. 448/2006 și ale Codului fiscal. Din 2026, prin OUG nr. 9/2026, regimul s-a transformat din scutire totală în reducere procentuală, prin modificarea art. 456 și art. 464 din Codul fiscal.

Autoritățile locale au avut obligația de a recalcula impozitele în sens descrescător pentru 2026, iar sumele plătite în plus se restituie sau se compensează. Facilitatea se acordă în baza documentelor valabile la 31 decembrie a anului fiscal anterior și se aplică din luna următoare depunerii. Dacă aveți un certificat emis în cursul anului, mergeți cu el la direcția de impozite și taxe locale — nu așteptați anul viitor.

Pentru pensionari, în schimb, nu există o scutire națională de impozit pe clădire. Facilitățile pentru ei apar doar acolo unde consiliul local a votat așa ceva, prin hotărâre proprie. Verificați HCL-ul din localitatea dumneavoastră, pentru că diferențele între orașe sunt mari. Un capitol separat, care se aplică multor blocuri, este cel al facilităților fiscale pentru blocurile reabilitate termic sau consolidate seismic — acolo beneficiul se obține pentru tot condominiul, nu individual.

Salubritate, ajutoare de urgență și facilități locale: harta se schimbă de la oraș la oraș

Taxa de salubrizare apare în lista de întreținere, dar nu e stabilită de asociație. E o taxă locală, iar regimul scutirilor ține exclusiv de consiliul local. În 2026, odată cu trecerea de la scutire la reducere în Codul fiscal, unele municipii au ajuns să taxeze pentru salubrizare și persoane cu handicap grav care înainte erau exceptate — un subiect care a produs reacții puternice la Constanța și Galați. În paralel, alte consilii locale au adoptat reduceri de 50% pentru categorii vulnerabile, inclusiv pentru o parte dintre pensionari, pe criterii de venit.

Nivelul taxei explică de ce merită efortul unei cereri. În 2026, tarifele uzuale per persoană/lună arată astfel:

Cifrele sunt orientative și se schimbă prin hotărâri de consiliu local; verificați tariful exact pe site-ul primăriei dumneavoastră. O reducere de 50% la Constanța valorează peste 160 de lei pe an, per persoană — bani care se văd imediat în listă.

A doua pârghie locală, mult mai puțin folosită, este ajutorul de urgență. Primăriile pot acorda, prin dispoziție a primarului și pe baza unei anchete sociale, sume pentru situații excepționale: o boală gravă, o avarie majoră în apartament, o datorie care riscă să ducă la executare silită. Nu e un drept automat, se obține pe bază de cerere motivată și acte, iar valoarea depinde de bugetul local. La aceeași adresă se depune și cererea de venit minim de incluziune, unde ajutorul de incluziune ajunge, pentru persoanele fără venituri, până la 393 lei/lună pe membru de familie sau 572 lei/lună pentru persoana singură de cel puțin 65 de ani.

Actele și termenele: dosarul care trece de ghișeu din prima

Majoritatea refuzurilor nu vin din lipsa dreptului, ci din dosare incomplete. Iată ce se cere, pe fiecare tip de beneficiu:

Un sfat din practică: faceți copii la tot și păstrați dovada de înregistrare. În 2025 am văzut un dosar respins pentru că adeverința de la asociație nu avea ștampilă și număr de ieșire. S-a reluat procedura în decembrie, iar familia a pierdut ajutorul pentru noiembrie.

Rolul administratorului: adeverințele pe care e obligat să le dea

Aici asociația devine, în sfârșit, utilă. Dosarul de ajutor de încălzire pentru un apartament de bloc nu se poate închide fără datele de la administrator: sursa de încălzire, suprafața, numărul de persoane, situația plăților, iar la termoficare, consumul repartizat. Documentul-cheie este adeverința pentru ajutorul de încălzire, completată și semnată de administrator și de președinte.

Pe lângă aceasta, un administrator corect eliberează la cerere adeverința privind numărul de persoane la întreținere și adeverința de locuire la adresă — ambele apar frecvent în dosarele sociale. Nu există motiv legal de refuz pentru un proprietar care și-a achitat cotele, iar un refuz nejustificat se reclamă la comitetul executiv, apoi la compartimentul de asociații din primărie.

Partea a doua a rolului administratorului e lunară și mai delicată: după aprobarea ajutorului, primăria virează banii direct către furnizor sau către asociație, iar suma trebuie să apară corect pe apartamentul beneficiarului, ca sumă de scăzut, nu amestecată în totalul scării. Defalcarea greșită e una dintre cele mai frecvente surse de reclamații din ianuarie-februarie. Modul corect de a construi tabelul de defalcare și borderoul pentru primărie este descris pas cu pas în ghidul despre ajutorul de încălzire în lista de întreținere. Într-o aplicație de administrare precum CondoFlow, subvenția se marchează pe apartament și apare automat ca rând distinct în lista de plată, ceea ce scutește administratorul de recalculări manuale și de explicații la avizier.

Cum se scrie cererea către asociație și hotărârea adunării generale

O cerere bună are patru elemente și încape pe o pagină. Întâi, identificarea exactă: nume, apartament, calitatea de proprietar. Apoi, obiectul precis — nu „solicit scutire de întreținere”, ci „solicit modificarea numărului de persoane declarate de la 4 la 2, începând cu data înregistrării prezentei” sau „solicit eșalonarea restanței de 1.840 lei în 10 rate lunare egale”. Al treilea element: temeiul de fapt și actele anexate. Al patrulea: cererea de răspuns scris și semnătura, cu data.

Pentru hotărârea adunării generale, formularea trebuie să fie obiectivă și verificabilă. Un exemplu de redactare care rezistă: „Adunarea generală aprobă ca proprietarii care nu au acces fizic la serviciul de ascensor, din cauza amplasării locuinței sau a unei imposibilități medicale dovedite prin certificat de încadrare în grad de handicap, să nu suporte cheltuielile de folosire a ascensorului, participând în continuare la cheltuielile de reparații capitale aferente părților comune.” Observați că nu apare niciun nume și că se păstrează participarea la partea structurală.

Procesul-verbal se întocmește pe loc, cu tabelul semnatarilor atașat, și se afișează la avizier. Convocarea respectă art. 47, votul respectă art. 48 — repetăm asta pentru că e exact punctul în care cad hotărârile contestate. Dacă adunarea aprobă facilități pentru categorii vulnerabile, trebuie să spună clar și de unde se acoperă diferența: din fondul de rulment nu se poate, din cotele celorlalți se poate doar cu votul lor exprimat în cunoștință de cauză.

Capcanele: discriminare, hotărâri anulabile și costul mutat pe vecini

Trei greșeli revin în aproape toate asociațiile care încearcă să ajute pe cineva.

Prima: scutirea nominală. Adunarea votează „se scutește doamna X de întreținere”. Pare omenesc, e juridic fragil. Orice proprietar poate susține că s-a creat o diferență de tratament fără criteriu obiectiv, iar hotărârea devine atacabilă. Soluția e criteriul general, aplicabil oricui ajunge în aceeași situație.

A doua: reducerea aplicată la cheltuieli care nu se pot reduce. Nu poți scuti pe nimeni de apa pe care a consumat-o, de gigacaloriile care i-au intrat în radiatoare sau de cota la o reparație structurală a blocului. Acelea sunt consumuri și obligații reale. Marja de manevră există doar la serviciile de care beneficiarul nu are, efectiv, acces.

A treia: costul invizibil mutat pe ceilalți. Fiecare leu scutit cuiva se adaugă în lista altcuiva. Dacă adunarea nu spune explicit asta, proprietarii descoperă singuri în ianuarie și reacția e previzibilă. O asociație din Oradea a votat anul trecut scutirea a trei apartamente de la cheltuielile administrative; diferența, împărțită pe 42 de apartamente, a ieșit 7 lei pe lună fiecare — nimic dramatic, dar faptul că nu fusese anunțată a declanșat două plângeri la primărie și o cerere de demitere a președintelui.

Ce funcționează, în schimb? Ajutorul venit din afara bugetului asociației. Un comitet executiv care își face treaba îi identifică, în octombrie, pe proprietarii care s-ar încadra la ajutorul de încălzire, le pregătește adeverințele din timp și le explică unde să depună dosarul. Costă două ore de muncă și aduce în bloc câteva mii de lei de la bugetul public, fără niciun conflict între vecini. Asta e, în opinia noastră, cea mai inteligentă formă de solidaritate într-un condominiu.

Dacă în blocul dumneavoastră există persoane cu dizabilități care au nevoie și de acces fizic, nu doar de reduceri, merită citit și materialul despre rampa de acces pentru persoane cu dizabilități — e, până la urmă, tot o formă de facilitate, doar că se vede pe scara blocului, nu în lista de plată.