Art. 26 din Legea 196/2018 — Darea în administrare către asociațiile de chiriași

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 26 tratează o situație particulară: cazul în care părțile comune ale unui condominiu sunt date în administrare unei asociații de chiriași (nu unei asociații de proprietari, ci una formată din chiriași). Regula esențială stabilită de text este că această dare în administrare nu afectează în niciun fel drepturile și obligațiile proprietarului asupra acelor părți comune.

Ce înseamnă practic

Cu alte cuvinte: chiar dacă administrarea zilnică a spațiilor comune este preluată de o asociație de chiriași, proprietarul rămâne proprietar. Îi rămân intacte:

• drepturile pe care le are asupra părților comune (folosință, dispoziție, cotă-parte indiviză etc.);
• obligațiile care îi revin în calitate de titular al dreptului de proprietate.

Delegarea administrării este, deci, o chestiune de gestiune curentă, nu un transfer de proprietate și nici o modificare a raporturilor juridice de proprietate.

Cine și ce trebuie să facă

• Proprietarii nu pierd nimic din drepturile lor prin faptul că o asociație de chiriași preia administrarea; pot continua să își exercite prerogativele conform legislației în vigoare.
• Asociația de chiriași, care preia administrarea, o face în limitele mandatului de administrare — nu poate lua decizii care să lezeze drepturile proprietarilor.
• Obligațiile ce revin proprietarului (de exemplu, cele legate de întreținerea și conservarea părților comune, în măsura în care legea le stabilește în sarcina sa) nu dispar prin darea în administrare.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Dacă administrează chiriașii, ei devin și titulari de drepturi asupra părților comune.” Fals. Articolul precizează expres că darea în administrare nu aduce nicio atingere drepturilor titularului dreptului de proprietate.
• „Proprietarul scapă de obligații pentru că a delegat administrarea.” Fals. Textul spune că nici obligațiile nu sunt afectate — ele continuă să existe conform legislației în vigoare.
• „Este o formă de vânzare sau cedare a părților comune.” Nu. Este doar o formă de administrare, nu o transmitere a dreptului de proprietate.

De ce este utilă această prevedere

Norma are un rol clarificator: previne confuzia între administrare (activitate curentă, delegabilă) și proprietate (drept care rămâne al titularului). Este o garanție pentru proprietari că nu își pierd drepturile prin simplul fapt că altcineva se ocupă de gestiunea zilnică a părților comune.