Art. 14 din Legea 196/2018 — Informarea cumpărătorilor în ansambluri rezidențiale

Ce înseamnă, practic

Despre ce este vorba

Articolul 14 reglementează o obligație de informare care apare în momentul vânzării locuințelor din ansamblurile rezidențiale (complexe de blocuri sau locuințe dezvoltate unitar, de regulă de un dezvoltator imobiliar). Practic, cel care vinde locuința este obligat să îi spună cumpărătorului că, după preluare, va trebui să facă parte dintr-o asociație de proprietari, constituită conform Legii 196/2018.

Cine are obligația

• Proprietarii ansamblurilor rezidențiale, în calitate de vânzători.
• Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale, tot în calitate de vânzători.

Cu alte cuvinte, obligația vizează entitatea care înstrăinează unitățile locative din ansamblu — de obicei firma care a construit sau deține complexul.

Când trebuie făcută informarea

Textul este clar: la momentul înstrăinării. Adică atunci când se face vânzarea (transferul dreptului de proprietate) către cumpărător, nu ulterior. Informarea trebuie să însoțească actul de vânzare, astfel încât cumpărătorul să știe încă din start ce presupune viața într-un condominiu.

Ce trebuie să conțină informarea

Un singur lucru, dar esențial: necesitatea constituirii asociației de proprietari, în condițiile Legii 196/2018. Cumpărătorul trebuie să înțeleagă că, odată ce ansamblul intră în stăpânirea proprietarilor individuali, aceștia au obligația legală de a se organiza într-o asociație pentru administrarea părților comune, plata utilităților comune, întreținerea condominiului etc.

De ce contează acest articol

În practică, mulți cumpărători din ansambluri rezidențiale noi cred că dezvoltatorul se va ocupa la nesfârșit de administrare, printr-o firmă proprie. Articolul 14 vine să clarifice că, la un moment dat, responsabilitatea trece la proprietari, iar aceștia trebuie să își constituie propria asociație. Informarea de la vânzare are rolul de a evita surprizele ulterioare și de a-i pregăti pe cumpărători pentru rolul de coproprietari într-un condominiu.

Greșeli frecvente de interpretare

• Articolul nu impune dezvoltatorului să constituie el asociația; îi impune doar să informeze cumpărătorii despre necesitatea constituirii ei.
• Obligația de informare există la momentul vânzării, nu doar la momentul predării cheilor sau al finalizării ansamblului.
• Textul se referă strict la condominiile din ansamblurile rezidențiale — deci la complexe rezidențiale, nu la orice tranzacție cu un apartament vechi dintr-un bloc existent.