Art. 7 din Ordinul 1058/2019 — Folosința părților comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 7 stabilește o regulă simplă, dar fundamentală pentru viața în condominiu: fiecare proprietar sau locatar are dreptul să folosească bunurile comune (scara, holurile, terasa, curtea, uscătoria, subsolul, liftul, spațiile tehnice etc.), însă acest drept vine la pachet cu două condiții obligatorii.

Cele două condiții impuse de text

• Respectarea destinației bunului comun — părțile comune se folosesc conform scopului pentru care au fost create. O casă a scării este pentru circulație, nu pentru depozitare; uscătoria este pentru uscat rufe, nu pentru transformarea în spațiu locativ; terasa are rol tehnic sau de acces, nu de extindere personală.
• Permiterea folosinței și celorlalți proprietari, în condiții normale — nu poți monopoliza, bloca sau limita accesul vecinilor la bunul comun. Toți ceilalți proprietari trebuie să poată folosi acel spațiu în același timp și în mod firesc.

Ce înseamnă practic pentru fiecare proprietar

• Poți traversa liber holurile, poți folosi liftul, poți accesa subsolul sau podul potrivit destinației lor.
• Nu ai voie să ocupi cu bunuri personale (biciclete, mobilier, materiale de construcții, cutii) spațiile comune astfel încât ceilalți să nu mai poată circula sau folosi zona normal.
• Nu poți schimba destinația unei părți comune printr-o decizie individuală — de exemplu, nu poți transforma o parte din hol într-o extensie a apartamentului tău.
• Zgomotul, mirosurile sau alte comportamente care împiedică folosința „în condiții normale” a spațiilor comune de către ceilalți intră tot sub această regulă.

Ce înseamnă „condiții normale”

Textul nu definește exact ce e „normal”, iar acesta este un aspect important de reținut: evaluarea se face raportat la destinația bunului și la nevoile firești ale celorlalți proprietari. O folosință este anormală atunci când îi împiedică pe ceilalți să facă același lucru sau când depășește vădit scopul spațiului respectiv.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Dacă nimeni nu folosește zona, pot să o ocup eu.” — Fals. Dreptul celorlalți proprietari există chiar dacă, momentan, nu îl exercită. Ocuparea nu se justifică prin neutilizare temporară.
• „Sunt proprietar, deci pot folosi cum vreau.” — Nu. Dreptul de folosință este limitat de destinația bunului și de dreptul egal al celorlalți.
• „Dacă vecinii nu se plâng, e în regulă.” — Lipsa unei plângeri nu înseamnă că folosința este conformă cu articolul 7. Regula se aplică indiferent dacă cineva reclamă sau nu.

Cine veghează la respectarea acestei reguli

În mod obișnuit, respectarea articolului 7 este urmărită de președinte, comitetul executiv și administrator, care pot atenționa proprietarii sau locatarii care încalcă regulile. Sesizările pot veni și de la orice proprietar care se simte lezat în dreptul său de folosință.