Art. 32 din Legea 196/2018 — Obligații de modernizare și reabilitare a condominiului
CAPITOLUL III — Drepturile şi obligaţiile proprietarilor
Textul oficial
Legea 196/2018Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari solicită, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.
În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.
Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.
Ce înseamnă, practic
Articolul 32 stabilește obligațiile proprietarilor și ale asociației privind întreținerea, modernizarea și reabilitarea clădirii, cu accent pe păstrarea unui aspect unitar și pe siguranța seismică.
Ce obligații au proprietarii (alin. 1)
Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru:
- consolidarea și modernizarea condominiului;
- modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor;
- montarea de contoare pentru individualizarea consumurilor la nivel de apartament;
- reabilitarea termică pentru creșterea performanței energetice;
- reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei (fațadei) pentru creșterea calității arhitectural-ambientale.
Toate aceste intervenții trebuie făcute menținând aspectul armonios și unitar al întregului condominiu, indiferent de tipul lucrării.
Fațada se modifică unitar (alin. 2)
La blocurile colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai unitar pe întreg condominiul, chiar dacă în bloc funcționează mai multe asociații pe scări sau tronsoane. Este nevoie de o documentație tehnică elaborată de arhitecți cu drept de semnătură și de respectarea normelor privind autorizarea construcțiilor, regimul monumentelor istorice și al zonelor protejate, precum și cele privind reabilitarea termică și structural-arhitecturală.
Practic, un singur proprietar nu poate schimba culoarea, materialul sau forma fațadei doar pentru apartamentul său — nici măcar o singură scară nu poate fi zugrăvită diferit.
Ce face președintele înainte de lucrări (alin. 3)
Înainte de a modifica aspectul fațadei, președintele asociației solicită în scris primăriei toate informațiile și restricțiile privind culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenție ale zonelor prioritare. Este o etapă obligatorie, nu o simplă formalitate.
Blocuri cu mai multe scări/tronsoane (alin. 4)
Dacă tronsoanele sau scările sunt legate structural, lucrările de consolidare, modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală se fac unitar, pentru întregul ansamblu, cu respectarea caracterului arhitectural al clădirii și a caracterului ambiental al zonei.
Risc seismic (alin. 5)
Proprietarii (persoane fizice sau juridice), asociațiile și persoanele juridice care administrează construcții încadrate în clase de risc seismic sau afectate de seisme sunt obligate să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic.
Greșeli frecvente de interpretare
- „Îmi vopsesc balconul cum vreau eu.” — Textul spune clar că aspectul fațadei se modifică doar unitar.
- „Fiecare scară decide singură.” — La blocurile multietajate colective, unitatea se aplică pe întreg condominiul, chiar dacă există mai multe asociații.
- „Cerem avizul primăriei doar la final.” — Informațiile și restricțiile se cer înainte de modificarea fațadei.
Esența articolului: proprietarii au obligația să întrețină, modernizeze și reabiliteze clădirea (inclusiv termic și antiseismic), iar orice intervenție asupra fațadei se face unitar, pe tot condominiul, pe baza unei documentații tehnice și după consultarea prealabilă a primăriei de către președinte.
Documente și ghiduri legate de acest articol
- 📄 Acordul vecinilor pentru lucrări de renovare / recompartimentare în apartament — completare online, PDF gratuit
- 📄 Model raport de necesitate aprobat de comitetul executiv — completare online, PDF gratuit
- 📄 Proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor — completare online, PDF gratuit
- 📖 Recepție reabilitare termică PNRR bloc 2026: PV și garanții
Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.
Documentele cerute de lege, generate automat
Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.
Începe gratuit — 30 de zile