Art. 39 din Legea 196/2018 — Modificări constructive și utilizare comună

Ce înseamnă, practic

Articolul 39 stabilește regulile stricte pentru orice intervenție care schimbă structura sau destinația unor părți din condominiu — de la recompartimentări care afectează pereți portanți, până la montarea unei reclame pe fațadă sau a unei antene pe terasă.

Ce operațiuni intră sub incidența articolului

• Modificări constructive ale unor părți sau elemente de construcție ale condominiului.
• Utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție (de exemplu, folosirea unui element comun altfel decât era destinat inițial).
• Amplasarea de mijloace publicitare pe fațadă și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului (bannere, reclame luminoase, panouri).
• Suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea.

Cele trei condiții cumulative

Textul cere ca toate aceste condiții să fie îndeplinite simultan, nu una sau alta:

• Acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari — o majoritate calificată, mai mare decât cea simplă folosită pentru hotărârile obișnuite.
• Acordul tuturor proprietarilor direct afectați — nu doar al vecinilor de palier, ci al oricărui proprietar a cărui proprietate este direct atinsă de intervenție (de exemplu, apartamentul de sub terasa pe care se montează o reclamă).
• Autorizația de construire, obținută cu respectarea legislației în vigoare din domeniul construcțiilor și urbanismului.

Cine ce trebuie să facă

Proprietarul care dorește intervenția trebuie să obțină, în această ordine practică: acordurile scrise ale vecinilor direct afectați, hotărârea adunării generale cu cvorum de 2/3 și, în final, autorizația de construire de la primărie. Fără cumulul acestor trei elemente, lucrarea este nelegală.

Președintele și comitetul executiv trebuie să verifice că cele trei condiții sunt îndeplinite înainte ca lucrarea să înceapă și să nu tolereze fapte împlinite pe elementele comune.

Greșeli frecvente de interpretare

• A considera că este suficient doar acordul vecinilor direct afectați, fără hotărâre AGA — textul cere ambele.
• A confunda pragul de 2/3 cu majoritatea simplă folosită pentru alte decizii ale asociației.
• A crede că autorizația de construire nu mai e necesară dacă există hotărârea AGA — legea impune, în plus, respectarea legislației privind autorizarea lucrărilor.
• A monta reclame pe fațadă sau pe terasă considerându-le „chestiuni minore” — textul le include expres în această categorie strictă.