Art. 34 din Legea 196/2018 — Utilizarea și modificarea proprietății individuale

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul pe scurt

Articolul 34 stabilește drepturile și limitele proprietarului atunci când folosește sau modifică apartamentul (sau altă unitate individuală) dintr-un condominiu. Pe scurt: proprietarul este stăpân la el în casă, dar nu poate face orice — trebuie să respecte destinația proprietății, regulile de autorizare a construcțiilor și să nu pună în pericol clădirea.

1. Folosirea proprietății — conform destinației

Alineatul (1) spune că proprietarul decide cum își folosește apartamentul, dar în conformitate cu destinația acestuia. Cu alte cuvinte, un spațiu cu destinația de locuință rămâne locuință; schimbarea destinației (de exemplu în spațiu comercial sau sediu de firmă cu activitate) nu se face oricum, ci în cadrul legal aplicabil.

2. Îmbunătățiri și modificări — trei condiții obligatorii

Alineatul (2) permite proprietarului să facă îmbunătățiri sau modificări, dar impune trei condiții cumulative:

• să respecte prevederile legale privind autorizarea lucrărilor de construcții (autorizație de construire de la autoritatea locală competentă, atunci când legea o cere);
• să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a altor proprietăți individuale;
• să nu afecteze buna funcționare a instalațiilor aferente clădirii și celorlalte apartamente.

Practic, lucrări precum spargerea unui perete structural, mutarea coloanelor comune de apă/canalizare sau intervenții pe fațadă și pe elementele de rezistență intră sub aceste restricții.

3. Modificarea suprafețelor — obligație de comunicare în 30 de zile

Alineatul (3) reglementează un caz particular: când lucrările modifică suprafața construită sau utilă a apartamentului. În acest caz, proprietarul are obligația să comunice modificarea:

• către președintele asociației de proprietari;
• către organul fiscal local (primărie / direcția de taxe și impozite);

iar termenul este de 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Modificarea se introduce în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, pentru ca noile suprafețe utile să fie folosite corect la calculul consumurilor și, implicit, la cotele de întreținere.

Greșeli frecvente de interpretare

• „E casa mea, fac ce vreau." Nu chiar — folosirea trebuie să respecte destinația, iar lucrările nu pot afecta structura clădirii sau instalațiile comune.
• „Dacă am autorizație, nu mai trebuie să anunț asociația." Fals: autorizația este o condiție separată; obligația de a anunța președintele și fiscul local (când se schimbă suprafețele) rămâne, cu termen de 30 de zile.
• „Anunț doar primăria, asociația nu are treabă." Textul cere ambele notificări, tocmai pentru ca noua suprafață utilă să fie folosită la stabilirea consumurilor.