Art. 36 din Legea 196/2018 — Schimbarea destinației proprietății comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 36 stabilește când și cum se poate schimba destinația unei părți din proprietatea comună a condominiului (holuri, uscătorii, spălătorii, subsoluri tehnice, terase, casa scării, spații de la parter etc.). Pentru a transforma un astfel de spațiu — de exemplu, dintr-o uscătorie într-un spațiu închiriat sau într-o cameră tehnică cu altă utilizare — trebuie bifate toate cele patru condiții din text. Nu e suficientă doar una: legea folosește expresia „îndeplinirea cumulativă”.

Cele patru condiții obligatorii

• Fără lezarea drepturilor celorlalți coproprietari — schimbarea nu poate ştirbi drepturile de folosință, acces sau alte drepturi pe care proprietarii le au asupra spațiului comun.
• Fără împiedicarea folosirii normale a condominiului — dacă noua destinație blochează accesul, îngreunează utilizarea liftului, a scării, a instalațiilor sau a altor spații, condiția nu este îndeplinită.
• Acord scris al TUTUROR proprietarilor — textul cere acordul tuturor proprietarilor din condominiu, nu doar majoritatea. Este cea mai strictă condiție și, în practică, cea mai greu de obținut.
• Acordurile, avizele și autorizațiile prealabile — cele impuse de alte legi (urbanism, ISU, sanitar, mediu etc.), emise de autoritățile competente. Acestea trebuie obținute înainte de schimbarea efectivă a destinației.

Cine ce trebuie să facă

• Inițiatorul (asociația, un proprietar, un potențial chiriaș al spațiului) pregătește documentația: descrierea schimbării, planurile, tabelul cu semnăturile tuturor proprietarilor și cererile către autoritățile emitente.
• Comitetul executiv și președintele verifică respectarea condițiilor și centralizează acordul scris al proprietarilor.
• Fiecare proprietar semnează individual acordul — nu poate fi înlocuit cu o hotărâre a adunării generale, pentru că textul cere acord unanim, în scris.

Greșeli frecvente de interpretare

• „E suficient un vot majoritar în adunarea generală.” — Nu. Textul cere acordul scris al tuturor proprietarilor, indiferent cât de largă ar fi majoritatea din AGA.
• „Dacă avem autorizațiile de la primărie, putem trece la lucrări.” — Nu. Avizele și autorizațiile sunt una dintre cele patru condiții, nu singura; lipsa acordului unanim sau lezarea folosinței normale blochează schimbarea.
• „Dacă nimeni nu folosește spațiul, nu contează.” — Contează. Chiar și un spațiu aparent nefolosit rămâne proprietate comună, iar dreptul fiecărui proprietar asupra lui trebuie protejat.
• „Acordul poate fi verbal, dat în ședință.” — Nu. Textul cere expres acord în scris.