Art. 29 din Legea 196/2018 — Sesizări și contestații împotriva abuzurilor

Ce înseamnă, practic

Articolul 29 este, practic, ghidul de reclamații din interiorul unei asociații de proprietari. El răspunde la o întrebare foarte concretă: ce fac atunci când cineva îmi încalcă drepturile în condominiu? Textul distinge trei situații diferite, cu adrese diferite unde te poți plânge.

1. Un vecin îți strică folosința condominiului (alin. 1)

Se aplică atunci când un proprietar, cu rea-credință și sub orice formă, împiedică folosirea normală a condominiului sau a unor părți din el, potrivit destinației, și creează prejudicii celorlalți. Exemple tipice: blochează accesul pe casa scării, ocupă abuziv spații comune, produce stricăciuni repetate.

În acest caz, proprietarul prejudiciat (sau orice persoană care se consideră vătămată) se poate adresa în scris:

• președintelui asociației;
• comitetului executiv;
• instituțiilor cu atribuții privind ordinea și liniștea publică;
• sau, după caz, instanțelor judecătorești.

2. O hotărâre AGA, o decizie a comitetului sau a președintelui e nelegală (alin. 2)

Dacă o hotărâre a adunării generale, o decizie a comitetului executiv sau a președintelui este contrară legii sau prejudiciază interesele proprietarilor, proprietarii sau orice persoană vătămată pot:

• să sesizeze cenzorul / comisia de cenzori;
• să sesizeze compartimentele prevăzute la art. 10 (compartimentele de specialitate din primării, care sprijină și îndrumă asociațiile);
• să ceară în instanță anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei și/sau repararea pagubei.

3. Președintele, comitetul, cenzorul sau administratorul își fac prost treaba (alin. 3)

Când vorbim de neîndeplinirea sau îndeplinirea defectuoasă a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau administrator, persoana vătămată se poate adresa în scris:

• compartimentelor prevăzute la art. 10 (din cadrul primăriei);
• sau, după caz, instanțelor judecătorești.

Ce trebuie reținut practic

• Toate sesizările interne trebuie făcute în scris — un mesaj verbal la scară nu produce efecte juridice.
• Alineatul 1 vizează conduita unui coproprietar, alineatul 2 vizează actele organelor asociației, iar alineatul 3 vizează modul în care își fac treaba aceste organe și administratorul. Este important să alegi corect temeiul, pentru că și „destinatarul” plângerii diferă.
• Textul folosește formula „după caz” pentru instanță — adică sesizarea autorităților administrative și acțiunea în justiție nu se exclud, ci se aleg în funcție de situație.

Greșeli frecvente de interpretare

• Nu orice nemulțumire față de un vecin intră la alin. 1: legea cere rea-credință și prejudiciu, nu doar disconfort subiectiv.
• Anularea unei hotărâri AGA se cere în instanță — cenzorul și primăria pot analiza și îndruma, dar nu anulează ei actul.
• Articolul nu stabilește termene proprii de contestare și nici sancțiuni concrete; el trimite către instituțiile competente și instanță, care aplică procedurile lor.