Art. 38 din Legea 196/2018 — Folosirea bunului principal și a părților comune

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Articolul 38 stabilește cine și cum poate folosi spațiile dintr-un condominiu: apartamentul propriu (bunul principal) și părțile comune (scări, holuri, casa liftului, terase, fațade, curte etc.). Regulile sunt diferite pentru proprietari și pentru terți.

Ce poate face proprietarul (alin. 1)

Fiecare proprietar are dreptul să folosească atât apartamentul, cât și părțile comune, dar cu trei condiții cumulative:

• să respecte acordul de asociere (regulile stabilite acolo pentru folosirea spațiilor);
• să nu aducă atingere drepturilor celorlalți proprietari (zgomot, blocarea căilor de acces, ocuparea holurilor cu bunuri personale etc.);
• să nu schimbe destinația clădirii — un bloc de locuințe rămâne bloc de locuințe.

Practic: proprietarul poate trece prin scară, poate folosi terasa comună sau parcarea comună în condițiile din acord, dar nu-și poate „privatiza" o parte comună și nu poate transforma clădirea într-un imobil cu altă destinație doar prin voința sa individuală.

Ce se întâmplă când părțile comune sunt folosite de terți (alin. 2)

Dacă o persoană din afara asociației (o firmă, o instituție publică, o persoană fizică) vrea să folosească o parte comună — de exemplu pentru amplasarea unei reclame pe fațadă, a unei antene pe acoperiș, a unui automat în holul de la parter sau pentru închirierea unui spațiu comun — sunt necesare, cumulativ:

• hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari;
• adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu (nu doar al celor prezenți la AGA);
• acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate (cei ale căror apartamente sunt lângă, sub sau deasupra zonei folosite);
• încheierea unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune;
• contractul este semnat de președinte în numele asociației și avizat de cenzor sau de comisia de cenzori.

Greșeli frecvente de interpretare

• „Dacă majoritatea din AGA este de acord, e suficient." Nu — legea cere două treimi din totalul proprietarilor, nu din cei prezenți, și în plus acordul tuturor vecinilor direct afectați.
• „Președintele poate semna singur contractul cu terțul." Nu — contractul presupune întâi hotărârea AGA cu cvorumul cerut, iar avizul cenzorului este obligatoriu.
• „Pot ocupa holul comun cu bunurile mele pentru că sunt proprietar." Nu — folosirea părților comune de către proprietar este limitată de drepturile celorlalți proprietari și de acordul de asociere.