Sari la continut

Art. 49 din Legea 196/2018 — Adoptarea hotărârilor în adunarea generală

CAPITOLUL V — Organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Textul oficial

Legea 196/2018
(1)

Hotărârile asociaţiei de proprietari sunt luate în adunarea generală a proprietarilor, iar executarea lor este încredinţată comitetului executiv şi administratorului.

(2)

În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari emite decizii în conformitate cu prevederile legii.

(3)

Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari se au în vedere următoarele:

a)

fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;

b)

pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;

c)

în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalţi proprietari;

d)

proprietarul, membru al asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

e)

un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se ataşează procesului-verbal al şedinţei;

f)

preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;

g)

în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv;

h)

administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

(4)

Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată. Pentru situaţiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociaţiei de proprietari, pe bază de tabel nominal.

(5)

Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii prezenţi ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier.

(6)

În condiţiile prevăzute la art. 28, cu cel puţin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente necesare bunei desfăşurări a adunării generale.

(7)

Procesul-verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare, hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor prezenţi. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin afişarea unei fotocopii datate la avizierul asociaţiei de proprietari.

Ce înseamnă, practic

Articolul 49 stabilește cum se iau deciziile într-o asociație de proprietari: hotărârile aparțin adunării generale (AGA), iar punerea lor în aplicare revine comitetului executiv și administratorului. Comitetul executiv emite decizii pentru a duce la îndeplinire hotărârile AGA, în conformitate cu legea.

Cum se votează în adunarea generală

  • Un vot pentru o unitate imobiliară: fiecare proprietar membru al asociației are un vot pentru apartamentul (unitatea) său, ca regulă generală.
  • Vot ponderal la fondurile pentru consolidare, reabilitare și modernizare: aici votul are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.
  • Plafonarea proprietarului majoritar: dacă un proprietar deține peste jumătate din cotele-părți indivize, ponderea voturilor sale se limitează la suma ponderii voturilor celorlalți proprietari — pentru a preveni ca o singură persoană să decidă singură.
  • Vot decisiv al președintelui în caz de paritate: dacă voturile sunt egale, votul președintelui tranșează.

Reprezentarea și împuternicirile

  • Proprietarul poate fi reprezentat de un membru al familiei sau de un alt reprezentant, pe baza unei împuterniciri scrise și semnate.
  • Un membru al asociației poate reprezenta cel mult un singur proprietar absent, cu împuternicire scrisă; o copie a împuternicirii se atașează la procesul-verbal.
  • Interdicție: președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori și membrii familiilor acestora nu pot primi mandat să reprezinte alți proprietari în AGA.
  • Administratorul, reprezentantul său, soțul/soția și alți membri ai familiei — dacă sunt membri ai asociației — nu au drept de vot în problemele care privesc activitatea administratorului (evitarea conflictului de interese).

Cvorumul de adoptare și cazul scării/tronsonului

Hotărârile se iau în AGA convocată sau reconvocată. Statutul asociației poate prevedea condiții suplimentare, dar nu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți. Pentru chestiuni care privesc doar o scară sau un tronson, hotărârea se ia prin acordul scris al majorității proprietarilor din scara/tronsonul respectiv, pe bază de tabel nominal.

Formalități obligatorii

  • Hotărârile se consemnează numai în timpul ședinței, în registrul unic de procese-verbale, se semnează de toți membrii prezenți și de cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier.
  • Cu cel puțin 3 zile înainte de AGA, proprietarii au acces la execuția bugetară pe anul trecut, proiectul de buget și celelalte documente necesare (în condițiile art. 28).
  • Procesul-verbal este redactat de un secretar al adunării ales prin votul majorității celor prezenți; în termen de 7 zile de la ședință, președintele afișează o fotocopie datată la avizier.

Greșeli frecvente de interpretare

  • A crede că votul ponderal (după cota-parte) se aplică la orice hotărâre — de fapt, textul îl prevede expres pentru fondurile de consolidare, reabilitare și modernizare.
  • A permite unui singur membru să reprezinte mai mulți proprietari absenți — legea limitează la un singur absent per împuternicit.
  • A redacta procesul-verbal după ședință — el trebuie consemnat în timpul adunării.

Pe scurt: hotărârile se iau în AGA, cu un vot per unitate (ponderal doar pentru fondurile de consolidare/reabilitare/modernizare), cu jumătate plus unu din prezenți. Împuternicirile sunt permise limitat, iar procesul-verbal se scrie în timpul ședinței și se afișează în 7 zile.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 48 Art. 50 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!