Sari la continut

Art. 53 din Legea 196/2018 — Atribuțiile adunării generale

CAPITOLUL V — Organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Textul oficial

Legea 196/2018

Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a)

alege şi revocă din funcţie preşedintele, ceilalţi membri ai comitetului executiv şi cenzorul/comisia de cenzori;

b)

adoptă şi modifică statutul şi regulamentul condominiului;

c)

adoptă, modifică sau revocă hotărâri;

d)

adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;

e)

adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare, consolidare şi reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;

f)

în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;

g)

adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii şi indemnizaţii;

h)

adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizaţiilor, precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;

i)

stabileşte modalităţile şi tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;

j)

stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

k)

mandatează preşedintele şi comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a condominiului;

l)

poate stabili plafoanele minime de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare;

m)

exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor membri ai asociaţiei.

Ce înseamnă, practic

Articolul 53 din Legea 196/2018 enumeră atribuțiile adunării generale a proprietarilor — cu alte cuvinte, lista deciziilor care nu pot fi luate de altcineva (nici de președinte, nici de comitetul executiv, nici de administrator), ci doar de proprietarii reuniți în AGA.

Ce decide efectiv adunarea generală

  • Persoanele de conducere și control: alege și revocă președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul (sau comisia de cenzori).
  • Actele fundamentale ale asociației: adoptă și modifică statutul și regulamentul condominiului.
  • Hotărârile asociației: le adoptă, le modifică sau le revocă.
  • Banii asociației: aprobă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli, fondul anual de salarii și indemnizații, cuantumul indemnizațiilor și numărul de angajați/prestatori (în limita bugetului).
  • Lucrările la bloc: decide asupra întreținerii, reparațiilor, modernizării, consolidării, reabilitării termice și eficienței energetice a condominiului.
  • Împrumuturi bancare: pentru consolidare, modernizare, reabilitare termică sau structural-arhitecturală, hotărârea AGA se ia doar cu acordul scris al TUTUROR proprietarilor — nu e suficient un vot majoritar.
  • Modul de plată al proprietarilor: stabilește tranșele și modalitățile de plată a contribuțiilor, pe categorii de cheltuieli.
  • Penalizările: stabilește sistemul de penalizări pentru restanțele afișate pe lista de plată, conform prevederilor legale.
  • Mandatarea conducerii: împuternicește președintele și comitetul executiv să angajeze / să elibereze din funcție administratorul, cenzorul și alți angajați sau prestatori.
  • Achizițiile mari: poate stabili plafoane minime peste care bunurile și serviciile se contractează pe bază de oferte de la mai mulți operatori economici.
  • Alte atribuții: orice altă competență prevăzută în statut, în acordul de asociere sau votată de membri.

Cine ce face — clarificări practice

Adunarea generală este organul suprem de decizie. Comitetul executiv și președintele execută hotărârile AGA (de exemplu, semnează contractul cu administratorul după ce AGA i-a mandatat în acest sens). Administratorul aplică deciziile — nu le ia.

Greșeli frecvente de interpretare

  • A crede că împrumutul bancar poate fi aprobat cu majoritate simplă — textul cere acord scris al tuturor proprietarilor.
  • A confunda mandatarea președintelui/comitetului pentru angajarea administratorului (lit. k) cu ideea că președintele l-ar putea angaja singur, fără hotărâre AGA prealabilă.
  • A depăși prin decizii ale comitetului executiv bugetul aprobat de AGA — cheltuielile de personal și indemnizațiile se încadrează în limita bugetului votat.
  • A introduce penalizări „pe cutumă”: sistemul de penalizări trebuie stabilit prin hotărâre AGA, conform legii.

Esențial: art. 53 fixează lista deciziilor rezervate adunării generale — de la alegerea conducerii și aprobarea bugetului, până la lucrări, împrumuturi (cu acordul tuturor) și sistemul de penalizări. Fără hotărâre AGA valabilă pe aceste teme, actele președintelui, comitetului sau administratorului nu au temei legal.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 52 Art. 54 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!