Art. 46 din Legea 196/2018 — Alegerea organelor de conducere ale asociației
CAPITOLUL V — Organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
Textul oficial
Legea 196/2018La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani şi pot fi reînnoite.
Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.
Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unităţi de proprietate imobiliară.
La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator şi se constituie următoarele organe:
adunarea generală;
preşedintele;
cenzorul.
Funcţia de preşedinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.
Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.
Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.
Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.
ℹ️ Derogare prin alineatul (9) din Lege nr. 196/2018 începând cu 28.09.2018.
Prin excepţie de la prevederile alin. (8), sub sancţiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.
Ce înseamnă, practic
Articolul 46 stabilește cine conduce, administrează și controlează asociația de proprietari și cum se aleg aceste persoane, imediat după constituirea asociației.
Ce organe se aleg la adunarea de constituire
Chiar la adunarea de constituire, proprietarii aleg dintre cei prezenți:
- un comitet executiv format din președintele asociației și un număr par de membri;
- un cenzor sau o comisie de cenzori.
Tot adunarea hotărăște numărul membrilor și durata mandatelor. Alegerea se face cu jumătate plus unu din proprietarii prezenți (nu din totalul asociației). Mandatele nu pot depăși 4 ani, dar pot fi reînnoite.
Ce faci dacă nimeni din bloc nu poate fi cenzor
Dacă între proprietari nu se găsește un cenzor, adunarea generală mandatează comitetul executiv să angajeze un cenzor din afara asociației. Acesta poate fi:
- persoană fizică cu studii superioare economice sau juridice;
- persoană juridică cu activitate de contabilitate, audit financiar sau consultanță fiscală.
Colaborarea se face prin contract individual de muncă sau prin contract de prestări servicii.
Când sunt obligatorii comitetul și cenzorul
Structurile de mai sus sunt obligatorii la condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate. La blocurile mici, cu cel mult 10 unități, dacă adunarea generală decide astfel, președintele poate fi și administrator, iar organele asociației se reduc la: adunarea generală, președintele și cenzorul (nu mai apare comitetul executiv).
Incompatibilități și interdicții
- Președintele și membrii comitetului executiv nu pot fi în același timp cenzori sau membri ai comisiei de cenzori.
- Nu pot fi alese/numite în funcții de conducere, administrare sau control rude până la gradul al III-lea cu persoane care ocupă deja astfel de funcții în asociație.
- Nu pot ocupa aceste funcții persoanele condamnate definitiv pentru infracțiuni economico-financiare.
Ce documente prezintă candidații
Înainte de alegere/numire, candidații trebuie să dovedească în adunarea generală că nu au condamnări economico-financiare, pe baza cazierului judiciar. Pentru administrator, cenzor și membrii comisiei de cenzori se prezintă și documente care atestă pregătirea profesională în domeniu.
Prin excepție, cazierul poate fi depus la comitetul executiv în cel mult 5 zile de la adunarea generală. Dacă nu este prezentat în acest termen, hotărârea de alegere/numire se anulează.
Greșeli frecvente de interpretare
- Se confundă „jumătate plus unu din proprietarii prezenți” cu majoritatea din totalul asociației — textul se referă doar la cei prezenți la adunare.
- Se crede că numărul membrilor comitetului este liber ales — legea impune un număr par, plus președintele.
- Se aplică modelul „președinte–administrator” la blocuri mari — este permis doar la maximum 10 unități, cu hotărârea adunării generale.
Esențial: asociația se conduce printr-un comitet executiv (președinte + număr par de membri) și un cenzor/comisie de cenzori, aleși cu jumătate plus unu din proprietarii prezenți, pe mandate de cel mult 4 ani. La blocurile cu peste 10 unități aceste structuri sunt obligatorii; la cele mici, președintele poate fi și administrator. Candidații nu pot fi rude până la gradul III cu alți membri ai conducerii, nu pot avea condamnări economico-financiare și trebuie să depună cazier (cel târziu în 5 zile de la AGA), iar pentru administrator și cenzor și dovada pregătirii profesionale.
Documente și ghiduri legate de acest articol
- 📄 Model proces-verbal de constituire a asociației de proprietari — completare online, PDF gratuit
- 📄 Model contract de mandat pentru președintele asociației — completare online, PDF gratuit
- 📄 Model contract de mandat pentru cenzor — completare online, PDF gratuit
- 📖 Comitet executiv asociație proprietari 2026: atribuții și alegere
- 📖 Cenzor asociatie proprietari: ce face si cat costa in 2026
- 📖 Raport cenzor asociație proprietari 2026: model și ghid
Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.
Documentele cerute de lege, generate automat
Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.
Începe gratuit — 30 de zile