Sari la continut

Art. 75 din Legea 196/2018 — Cheltuielile asociației și repartizarea lor

CAPITOLUL VII — Veniturile şi cheltuielile asociaţiei de proprietari

Textul oficial

Legea 196/2018
(1)

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

(2)

Cheltuielile asociaţiilor de proprietari, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale, sunt următoarele:

a)

cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;

b)

cheltuieli pe consumuri individuale;

c)

cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;

d)

cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;

e)

cheltuieli pe consumatori tehnici;

f)

cheltuieli de altă natură.

(3)

Asociaţia de proprietari are obligaţia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziţii sunt nule de drept.

(4)

Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună.

ℹ️ Derogare prin alineatul (5) din Lege nr. 196/2018 începând cu 28.09.2018.

(5)

Prin excepţie de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.

Ce înseamnă, practic

Articolul 75 stabilește ce înseamnă cheltuieli ale asociației de proprietari și după ce criterii se împart pe apartamente. Este articolul-cheie pentru înțelegerea listei lunare de întreținere.

Ce sunt cheltuielile asociației

Sunt acele cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune (scări, acoperiș, fațadă, instalații comune etc.) și cele pentru servicii de care beneficiază proprietarii, dar care nu sunt facturate individual către fiecare apartament. Cu alte cuvinte, dacă furnizorul emite o singură factură pe bloc, cheltuiala trece prin asociație și se repartizează între proprietari.

Cele șase categorii de repartizare

Legea listează șase moduri în care o cheltuială poate fi împărțită. Fiecare cheltuială din lista de plată trebuie încadrată într-una dintre ele:

  • a) pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în apartament — pentru cheltuielile care depind de câți oameni folosesc serviciul;
  • b) pe consumuri individuale — pentru cele măsurate direct la nivel de apartament (de exemplu, pe baza contoarelor proprii);
  • c) pe cota-parte indiviză, calculată în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale — pentru cheltuielile legate de întreținerea părților comune;
  • d) pe beneficiari — servicii individuale ale unor proprietari, dar plătite prin asociație (gestionate financiar prin ea);
  • e) pe consumatori tehnici — pentru cheltuieli legate de echipamentele care consumă resursa (ex.: instalații specifice);
  • f) cheltuieli de altă natură — categorie reziduală pentru situațiile care nu se încadrează în cele de mai sus.

Reguli obligatorii și limite

Modul de repartizare nu este opțional. Alin. (3) prevede clar: dacă adunarea generală ia o hotărâre cu încălcarea regulilor legale de repartizare, acea hotărâre este nulă de drept — adică nu produce efecte, chiar dacă a fost votată de majoritate.

Nimeni nu se poate scuti singur de plata cheltuielilor comune renunțând să folosească o parte din proprietatea comună (alin. 4). De exemplu, cineva nu poate refuza să contribuie la întreținerea scării spunând că nu o folosește.

Excepția pentru ascensor

Singura excepție prevăzută expres este la alin. (5): prin hotărâre a adunării generale, pot fi scutiți de plata energiei electrice pentru funcționarea lifturilor proprietarii de la subsol, demisol, parter, mezanin și etajul 1 din clădirile fără mezanin. Atenție: scutirea privește doar acest cost, se aplică numai dacă adunarea generală decide, și nu se extinde automat la alte cheltuieli legate de lift (de exemplu, reparații sau întreținere).

Greșeli frecvente de interpretare

  • A crede că adunarea generală poate schimba oricum criteriile de repartizare — nu poate depăși cadrul legal, altfel hotărârea este nulă.
  • A confunda excepția pentru lift cu o scutire generală — ea acoperă doar energia electrică pentru funcționarea ascensorului.
  • A refuza plata invocând neutilizarea unor spații comune — legea interzice expres această scutire.

Esențial: cheltuielile comune se repartizează după unul dintre cele șase criterii prevăzute de lege. Nimeni nu se poate scuti prin renunțarea la folosința proprietății comune; singura excepție permisă, doar prin hotărâre AGA, este energia electrică a liftului pentru locatarii de la subsol, demisol, parter, mezanin și etajul 1 din clădirile fără mezanin.

Documente și ghiduri legate de acest articol

← Art. 74 Art. 76 →

Textul oficial reprodus mai sus este cel al actului Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, conform sursei noastre. Explicația practică este un material informativ, nu consultanță juridică — pentru situații concrete, consultați un specialist.

Documentele cerute de lege, generate automat

Convocatoare, somații, registre, activ-pasiv 1:1 — precompletate cu datele asociației tale, în CondoFlow.

Începe gratuit — 30 de zile
👑
Asistent CondoFlow
👋 Ai întrebări despre prețuri, formulare sau Legea 196/2018? Răspund în câteva secunde!