Art. 86 din Legea 196/2018 — Suprafața utilă și cota-parte indiviză

Ce înseamnă, practic

Ce spune, pe scurt, articolul 86

Articolul stabilește de unde se iau valorile oficiale pentru două elemente esențiale în viața unui condominiu: suprafața utilă a fiecărei proprietăți individuale (apartament, spațiu comercial etc.) și cota-parte indiviză de proprietate (fracțiunea din părțile comune care revine fiecărui proprietar). Aceste două valori stau la baza multor calcule: repartizarea cheltuielilor, ponderea la vot în adunarea generală, contribuția la fondul de reparații etc.

Alineatul (1): de unde se iau valorile

Ordinea sursă este clară și nu poate fi inversată după preferință:

• În primul rând, valorile sunt cele înscrise în cartea funciară, pe baza unei documentații cadastrale.
• Doar în lipsa acestor înscrieri se folosesc valorile din actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, act de donație, hotărâre judecătorească etc.).

Practic, dacă apartamentul este intabulat și are documentație cadastrală, aceea este referința oficială. Dacă nu, se folosește ce scrie în actul de proprietate al fiecărui proprietar.

Alineatul (2): ce se face când cotele nu dau 100%

Cotele-părți indivize din actele de proprietate sunt fracțiuni abstracte — cifre stabilite pentru fiecare proprietate individuală. În mod normal, adunate pentru tot condominiul, ele trebuie să dea 100%. În practică, mai ales la blocuri vechi, sumele nu se închid corect (ies, de exemplu, 98% sau 102%).

Când se întâmplă asta, textul impune o obligație clară în sarcina președintelui asociației de proprietari:

• să solicite întocmirea unei documentații cadastrale;
• să pună la dispoziție cartea tehnică a imobilului;
• totul să se facă cu respectarea prevederilor în vigoare.

Cine ce face, în practică

• Proprietarul: pune la dispoziție actul de proprietate și, dacă are, extrasul de carte funciară.
• Administratorul / președintele: verifică dacă suma cotelor indivize dă 100% și, dacă nu, semnalează problema.
• Președintele: are obligația expresă să declanșeze procedura de întocmire a documentației cadastrale.

Greșeli frecvente de interpretare

• A folosi cote „estimate" sau „împărțite egal" pentru că nu iese suma 100% — legea cere corectarea prin documentație cadastrală, nu improvizații.
• A ignora cartea funciară și a lucra doar cu actele de proprietate, deși există intabulare — ordinea din alineatul (1) este obligatorie.
• A crede că responsabilitatea corectării revine administratorului — textul o pune expres în sarcina președintelui.