Art. 76 din Legea 196/2018 — Repartizarea cheltuielilor pe proprietate comună

Ce înseamnă, practic

Ce spune articolul, pe scurt

Art. 76 stabilește regula de calcul pentru suma care revine fiecărui proprietar din cheltuielile aferente proprietății comune a condominiului. Practic, textul nu inventează un mecanism nou, ci face o trimitere combinată la două alte articole din aceeași lege: art. 48 alin. (5) și art. 75 alin. (2). Cele două trebuie citite împreună („coroborate") atunci când se stabilește și se repartizează cota fiecărui proprietar.

Ce înseamnă în practică

Când administratorul întocmește lista de plată și ajunge la categoria de cheltuieli care privesc proprietatea comună (părțile din condominiu folosite de toți: scări, hol, acoperiș, fațadă, instalații comune etc.), el nu poate alege liber cum le împarte. Trebuie:

• să aplice regula de stabilire a sumei prevăzută la art. 48 alin. (5);
• să aplice regula de repartizare pe proprietari prevăzută la art. 75 alin. (2);
• să le folosească împreună, nu una în locul celeilalte — asta înseamnă „coroborate".

Cine ce trebuie să facă

• Administratorul: calculează cotele pentru cheltuielile de proprietate comună respectând cele două articole și le trece corect în lista de plată.
• Comitetul executiv: verifică modul de repartizare înainte de afișare, pentru a preveni contestațiile.
• Cenzorul: controlează dacă metoda folosită corespunde cu ceea ce impune legea.
• Proprietarul: are dreptul să ceară lămuriri și, dacă apreciază că repartizarea nu respectă regula, să conteste lista de plată.

Greșeli frecvente de interpretare

• A trata cheltuielile de proprietate comună ca pe cele individuale (pe consum sau pe număr de persoane) — art. 76 le trimite la regulile specifice pentru proprietate comună, nu la celelalte criterii.
• A aplica doar art. 48 alin. (5) sau doar art. 75 alin. (2) — textul cere aplicarea coroborată a ambelor.
• A crede că administratorul poate stabili singur, prin decizie proprie, o altă metodă de împărțire pentru părțile comune — art. 76 nu lasă loc de opțiune, ci trimite direct la lege.
• A confunda „stabilirea sumei" (cât reprezintă total cheltuiala) cu „repartizarea" (cum se împarte pe proprietari) — sunt două etape distincte, iar art. 76 le acoperă pe amândouă.

De reținut

Art. 76 este un articol de trimitere: nu conține el însuși formula de calcul, ci obligă administratorul și organele de conducere să folosească regulile din art. 48 alin. (5) și art. 75 alin. (2) atunci când calculează și împart cheltuielile pentru proprietatea comună.