Art. 81 din Legea 196/2018 — Dreptul la expertiză tehnică sau contabilă

Ce înseamnă, practic

Articolul 81 recunoaște un drept individual al oricărui proprietar dintr-un condominiu: acela de a comanda, pe cont propriu, o expertiză tehnică asupra apartamentului său sau a părților comune, ori o expertiză contabilă asupra cheltuielilor asociației. Practic, dacă un proprietar are dubii cu privire la starea unui element din bloc (fisuri, infiltrații, structură, instalații) sau cu privire la modul în care sunt calculate și înregistrate cheltuielile, nu depinde exclusiv de decizia adunării generale sau a comitetului executiv — poate acționa singur.

Ce spune concret articolul

• Cine poate cere expertiza: orice proprietar din condominiu, individual.
• În ce nume și pe cheltuiala cui: în nume propriu și pe cheltuiala proprie. Costul expertizei nu se pune în sarcina asociației și nu se distribuie celorlalți proprietari.
• Ce poate fi expertizat: proprietatea individuală (apartamentul), proprietatea comună (structură, acoperiș, fațadă, instalații comune etc.) și/sau cheltuielile asociației de proprietari.
• Cine face expertiza: o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legislației în vigoare pentru tipul respectiv de expertiză (tehnică sau contabilă).

Ce înseamnă în practică

Un proprietar nemulțumit de listele de plată, de modul în care s-au repartizat cheltuielile pe apă, căldură sau fond de reparații, ori care suspectează erori în registre, poate angaja un expert contabil autorizat pentru a verifica evidența asociației. La fel, dacă are îndoieli despre siguranța unei părți comune (planșeu, coloane, zidărie), poate contracta un expert tehnic autorizat. Nu îi trebuie acordul adunării generale pentru a face acest demers, pentru că este un drept propriu prevăzut expres de lege.

Greșeli frecvente de interpretare

• Faptul că un proprietar plătește expertiza nu înseamnă automat că asociația este obligată să îi ramburseze costul — textul spune clar „pe cheltuiala proprie”.
• Dreptul aparține proprietarului; nu este reglementat aici un drept al chiriașului de a comanda expertize în locul proprietarului.
• Expertiza trebuie făcută de o persoană autorizată conform legii pentru domeniul respectiv; o simplă opinie a unei cunoștințe „pricepute” nu are valoare de expertiză.
• Articolul nu impune asociației să suporte concluziile ca fiind automat obligatorii — este un instrument de verificare și de probă, nu o hotărâre executorie prin ea însăși.